Wie op het punt staat een woning te kopen, begint de onderhandeling doorgaans met een startbod. Dit bod is gerelateerd aan de vraagprijs, hét uitganspunt bij de onderhandeling. Belangrijk dus om te weten of de gevraagde prijs wel reëel is. Maar hoe kunt u dat achterhalen en wat zijn factoren die bepalend zijn voor de waardering.

De vraagprijs is de prijs die u bij de verkoop communiceert. Het is bijvoorbeeld het bedrag waarvoor uw woning op Funda te koop staat. Die vraagprijs is meestal iets hoger dan de ‘werkelijke’ waarde van uw woning. Bij het bepalen van de vraagprijs gaan we er vaak vanuit dat er nog onderhandeld wordt over de koopsom.

Wat bepaalt de waarde van uw huis?

Het Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht eerder wat het belangrijkst is bij het bepalen van de waarde van een huis. In 2006 werd hierover de rapportage ‘Prijs van de Plek’ uitgebracht. De grootte van het huis is uiteraard belangrijk. Maar deze factor telt maar voor 28% mee bij het bepalen van de waarde. Veel belangrijker is de woonomgeving. Die telt voor maar liefst 50% mee. Met woonomgeving wordt onder andere bedoeld:

• wat voor wijk is het: een gezins-, yuppen- of volkswijk?
• is het huis goed bereikbaar via snelweg of openbaar vervoer?
• staat uw huis dicht bij plekken voor recreatie, zoals sportverenigingen, restaurants, of parken?

Waarom is de vraagprijs zo belangrijk?

In 1987 deden de Amerikaanse onderzoekers Gregory Northcraft en Margaret Neale onderzoek naar het zogenaamde referentie- of beïnvloedingseffect. De ervaren makelaars die deelnamen aan het onderzoek, kregen een brochure van een huis onder ogen. In die brochure werden netjes alle kenmerken van het huis genoemd, inclusief de vraagprijs. De onderzoekers wilden weten in welke mate de makelaars zich door de vraagprijs lieten beïnvloeden als ze de waarde van een huis moesten inschatten. Anders gezegd: heeft het tonen van een vraagprijs invloed op de visie van de makelaar. Het antwoord was ‘ja’. Als de getoonde vraagprijs in de brochure hoger werd, dachten de makelaars ook dat het huis meer waard was. Het onderzoek doet niets af aan de kwaliteit van de makelaars in kwestie. Het toont aan hoe lastig het is om te komen tot een reële waardering van een huis. Naast zaken als vraag en aanbod speelt ook emotie en gevoel daarbij een rol.

Vijf tips bij het bepalen van de vraagprijs

Hoe krijgt u zelf meer kennis over de ‘echte’ waarde van uw huis? We geven u vijf tips die u op weg helpen. Deze tips geven enkele handvatten om samen met een makelaar tot een zo goed mogelijke waardebepaling te komen.

1. Onderzoek prijzen in de buurt

Via de website van het Kadaster kunt u voor een paar euro een koopsommenoverzicht ontvangen van huizen binnen uw postcode die de afgelopen vijf jaar zijn verkocht. Dit kan dienen als vergelijkingsmateriaal.

2. Pas de marktindex toe

Het CBS en het Kadaster rapporteren elke maand of een gemiddeld huis in Nederland duurder of goedkoper is geworden. Dit doen ze via de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK-index). Diezelfde index kunt u toepassen op uw eigen huis. U voert de oorspronkelijke prijs in. Via de gratis tool ‘Wat is mijn huis waard?’, op Wegwijs.nl, past u de marktindex op die prijs toe. De tool houdt ook rekening met provincie en woningtype.

3. Vraag een specifiek woningrapport op

Wilt u nog meer inzoomen op uw eigen huis, dan kan het opvragen van een Calcasa Taxatierapport een optie zijn. Dit rapport bevat relatief uitgebreide gegevens, zoals informatie over de buurt, prijzen per vierkante meter en een concrete bandbreedte qua woningwaarde. De prijs van dit rapport is € 24,95.

4. Vergelijk makelaars

Vrijwel iedere makelaar doet naar aanleiding van een gesprek een voorstel voor een vraagprijs. Deze vraagprijzen kunt u vergelijken. Het kan zinvol zijn om, naast makelaars uit uw wijk, ook een makelaar uit een andere wijk te betrekken in uw vergelijking. Let op: een hogere vraagprijs klinkt aantrekkelijk maar kan ervoor zorgen dat het juist moeilijker is om de woning te verkopen. Hoger is dus niet altijd beter.

5. Informeer uitgebreid over woningverbeteringen

Heeft u meerdere verbeteringen aan uw huis aangebracht, dan is uw huis mogelijk in waarde gestegen. Informeer uw makelaar hier uitgebreid over zodat hij de verbeteringen mee kan nemen in zijn waardebepaling. Verbeteringen zijn bijvoorbeeld verbouwingen waarmee u extra ruimte heeft gecreëerd, zoals een aanbouw of dakkapel. Maar ook energiebesparende maatregelen kunnen de koopsom ten goede komen. Wanneer u op een bewuste manier de vraagprijs van uw huis bepaalt, kost u dat behoorlijk wat moeite. Maar tegelijkertijd kan die investering zich mogelijk terugverdienen in een geslaagde verkoop. Wij wensen u veel succes!